Le bail commercial est souvent une source de conflits entre le bailleur et le locataire.

Le bail commercial est un élément essentiel du fonds de commerce. A défaut de bail, le fonds de commerce n’a plus de valeur. Le locataire doit donc s’attacher à le préserver.

Que faire en cas de commandement de de payer visant la clause résolutoire suivi d’une condamnation par ordonnance de référé de constat de résiliation du bail ?

En cas d’un seul loyer impayé, le bailleur peut délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire. Si dans le délai d’1 mois, le loyer n’est toujours pas payé il pourra saisir le Tribunal aux fins d’obtenir la résiliation du bail commercial, l’expulsion du locataire et sa condamnation à payer les loyers de retard.

En cas de commandement de payer, même s’il a donné lieu à une ordonnance de résiliation, vous pouvez en bloquer les effets en vous plaçant sous la protection du Tribunal en sauvegarde ou redressement judiciaire.

Quelles sont les charges que le bailleur peut imposer à son locataire dans le cadre du bail commercial

L’article L145-40-2 du Code de commerce précise que le contrat de bail doit comporter la liste précise des charges dues par le locataire, soit dans le bail, soit en annexe si celle-ci est visée dans le bail.

Cet article en vigueur depuis le 01/09/2014 est d’ordre public. Toute clause contraire s’avère réputée non-écrite.

L’article R 145-35 du Code de commerce précise les charges qui ne peuvent pas être imputées au locataire.

Il a ainsi été jugé que « la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe foncière, n’étaient pas dues par le preneur au motif qu’elles ne figuraient pas au sein d’un inventaire constituant une annexe du bail » (CA Rennes, 27 nov. 2024, n° 22/00385 : JurisData n° 2024-024622).

Quelle est le délai de prescription pour agir ?

En matière de baux commerciaux, conformément à l’article L145-60 du Code de commerce, la prescription est biennale. Ains les parties n’ont que deux années pour agir :

• en fixation du loyer, de révision triennale ou de renouvellement
• en fixation du loyer du bail commercial né à l’issu d’un bail dérogatoire
• en fixation de l’indemnité d’éviction reconnu par une décision de justice irrévocable
• en nullité du congé du bailleur portant refus de renouvellement de bail
• en réajustement du loyer principal en cas de sous-location si le loyer du sous-bail est supérieur à celui du bail principal
• en requalification d’une convention locative en bail commercial

En revanche, la prescription est de 5 années pour le recouvrement des loyers et charges (Cour d’appel de Paris, Pôle 5 chambre 3, 5 septembre 2024, n° 23/01839), ainsi que les actions suivantes :

• en résiliation judiciaire pour infraction aux obligations contractuelles du bail
• en acquisition de la clause résolutoire et expulsion du locataire
• en paiement d’une indemnité d’occupation due par un locataire devenu occupant sans droit ni titre, ne pouvant plus invoquer le bénéfice du statut des baux commerciaux, ou d’un arriéré locatif
• en restitution du dépôt de garantie
• tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut des baux commerciaux né du fait du maintien en possession du locataire à l’issue d’un bail dérogatoire

Les clients en droit immobilier du cabinet sont des bailleurs, des locataires (restaurants, professions libérales, esthéticiennes, coiffeurs, boucheries, centres de sports, garages, etc.), des gestionnaires immobiliers (gestion locative et syndic) et des avocats.

JLAvocat intervient en matière de baux commerciaux, professionnels et dérogatoires (Rédaction de contrats, recouvrement, contentieux). Maître Ludivine JOUHANNY est inscrite sur la liste des mandataires en transactions immobilières.
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