Le bail commercial dans tous ses états : résiliation, vente et charges

Locataires, comment éviter la résiliation automatique de votre bail commercial ?

Les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus dans plusieurs cas par le Juge.

(Article L145-41 al.2 – Cour de cassation – 3ème chambre civile — 6 février 2025 – n° 23-18.360)

Le juge peut suspendre les effets d’une clause résolutoire non seulement en cas d’impayés de loyers et charges, mais aussi pour tout autre manquement du locataire, y compris, l’inexploitation du local commercial.

La suspension des effets de la clause résolutoire empêche la résolution automatique du bail et prolonge pour chaque partie ses obligations (mise à disposition du local pour le bailleur/paiement des loyers pour le preneur)

L’article L 145-41 alinéa 2 du Code de commerce permet au locataire de solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire, c’est-à-dire d’obtenir un délai supplémentaire pour exécuter ses obligations dès lors que la résiliation de son bail entraînerait des conséquences particulièrement graves pour son activité.

En l’espèce, un bail commercial conclu le 2 août 2004 stipulait que « sauf les exceptions prévues par la législation en vigueur, les lieux loués doivent toujours rester ouverts, exploités et achalandés ». Le bailleur a constaté la fermeture du local commercial de son locataire et, le 24 janvier 2019, lui a adressé un commandement visant la clause résolutoire du bail, afin de le contraindre à reprendre l’exploitation du fonds dans un délai de deux mois, conformément à l’article L 145-41, alinéa 1er, du Code de commerce.

Faute de réaction du locataire, le bailleur a considéré que le bail était automatiquement résilié.

Le locataire, de son côté, a invoqué l’article L 145-41 du Code de commerce pour obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire visant son manquement à son obligation de faire prévue dans le contrat de bail.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rejeté la demande, estimant que l’article L 145-41, alinéa 2, ne s’appliquait qu’en cas de résiliation pour non-paiement des loyers et charges, et non pour manquement à une obligation de faire.

Cependant, dans son arrêt du 6 février 2025, la Cour de cassation a jugé que l’article L 145-41, alinéa 2, permettant de différer les effets de la clause résolutoire s’appliquait non seulement en cas de défaut de paiement des loyers et charges, mais aussi pour tout manquement aux obligations du locataire, y compris l’obligation de faire.

La Cour de cassation avait déjà jugé que ce texte conférait au juge le pouvoir d’accorder des délais pour suspendre les effets de la clause résolutoire, quel que soit le motif du manquement du locataire (Civ. 3e, 27 octobre 1993, n° 91-19.563). La Cour réaffirme ainsi l’application de cet article à tout manquement, y compris ceux liés à une obligation de faire.

En cas de difficultés de paiement, le preneur (en état de cessation des paiements ou pas) peut également solliciter l’ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire pour figer les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire et cela même s’il le juge des référés a rendu son ordonnance constatant la résolution du bail.

Le droit de préférence du locataire en cas de vente du local commercial

(Article L145-46-1 du Code de commerce – CA Douai, 28 mars 2019, n° 17/03524)

Ce droit de préférence est prévu à l’article L145-46-1 du Code de Commerce, en cas de vente du local par la propriétaire bailleur dans lequel une activité artisanale ou commerciale est exercée.

Lorsque le bailleur envisage de vendre le local, il doit préalablement en informer le locataire qui dispose de la faculté de se voir prioritairement proposer le bien à la vente.

La Cour D’appel de DOUAI  est venue apporter des précisions dans un arrêt en date du 28 mars 2019 : « Le bailleur ne doit pas attendre une offre d’achat pour informer le preneur de la possibilité qu’il a de se porter acquéreur du local commercial, étant rappelé que l’article L. 145-46-1 du Code de commerce ne fait pas mention de l’existence d’un droit de préemption, mais d’une offre de vente au locataire qui bénéficie d’un droit de préférence sur tout autre acquéreur ce qui exclut les frais d’agence. »

 Les modalités de l’offre de vente :

•      Le dispositif concerne uniquement les ventes (exclusion des donations, apports en société, cessions de parts de SCI, etc.).
•      L’offre doit mentionner le prix et les conditions de vente, reproduire certaines dispositions légales et être notifiée par un moyen officiel (LRAR, remise en main propre ou acte d’huissier).
•      Le locataire répond ensuite pour accepter ou refuser l’offre.

Apport jurisprudentiel :

•    le bailleur doit informer le locataire avant même de recevoir une offre d’achat.

Il convient de préciser que , l’article L. 145-46-1 du Code de commerce a été déclaré d’ordre public par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 26 juin 2018, n° 17-14.605 ).

En conséquence , s’agissant  d’un texte d’ordre public , la Cour de cassation a considéré que l’offre de vente , acceptée par un candidat acquéreur ne peut inclure les honoraires de négociations de sorte que l’acceptation du preneur, même si celle-ci n’incluait pas les honoraires dus à l’agence selon l’offre de vente transmise par le bailleur se trouvait parfaite .

Dans cette affaire, un propriétaire avait donné mandat de vente à un agent immobilier sur des locaux loués. Après acceptation par le bailleur d’une offre d’achat portant sur le prix de vente, des honoraires de négociation, ainsi que les frais notariés, le notaire chargé de régulariser la vente avait informé la locataire de la mise en vente des murs. Cette dernière avait usé de la faculté qui lui était offerte par l’article L. 145-46-1 de se porter acquéreur des locaux au même prix, mais avait refusé de régler les frais de l’agence immobilière qui avait alors assigné la locataire devant le tribunal de commerce afin de la voir condamner au paiement de ces frais.

L’agence immobilière ayant été déboutée de ses demandes, elle avait interjeté appel soutenant que la vente issue de l’exercice par le locataire de son droit de préemption ne pouvait se faire qu’au prix et aux conditions de la vente initialement envisagée, ce qui incluait les frais d’agence.

La cour d’Appel de Douai apporte la précision que le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure les honoraires d’agence, ce qui implique que le bailleur ne doit pas attendre une offre d’achat pour informer le preneur de la possibilité qu’il a de se porter acquéreur du local commercial.

Dans l’arrêt du 28 juin 2018, la Cour de cassation avait déjà jugé que le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation.

CONCLUSION : Le propriétaire doit proposer en priorité le local au locataire, par une offre conforme, sans frais d’agence, avant toute démarche de vente auprès d’un tiers.

L’obligation du bailleur de communiquer les justificatifs des charges

(Article R145-36 du Code de commerce – Civ. 3e, 29 janv. 2026, FS-B, n° 24-14.982)

Le locataire commercial a le droit de vérifier la réalité des charges et taxes qui lui sont imputées après paiement de provisions.

Depuis la réforme de 2014, l’article R. 145-36 du code de commerce impose au bailleur de communiquer, à la demande du locataire, tous les justificatifs des charges, impôts et redevances.

Dans cette affaire, une cour d’appel avait condamné le locataire à payer un solde de charges en considérant que :

• des tableaux de régularisation détaillant les dépenses avaient été transmis ;
• les factures justificatives avaient simplement été mises à disposition du locataire.

Cette position a été censurée par la Cour de cassation, qui rappelle que le bailleur doit envoyer effectivement les justificatifs et ne peut pas se limiter à les tenir à disposition. Des tableaux établis unilatéralement ne suffisent pas à justifier les charges.

CONCLUSION : Le bailleur doit transmettre les pièces justificatives des charges au locataire qui en fait la demande. À défaut, la régularisation des charges peut être contestée.