Les professionnels de l’immobilier sont régis par les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet. Seuls sont habilités à vendre les biens d’autrui :
– Les notaires
– Les agents immobiliers sous réserve de bénéficier d’un mandat écrit et préalable à toute intervention
– Les avocats bénéficiant d’un mandat spécifique et accessoire à une mission principale confiée par le Client. Il s’agit des avocats mandataires en transaction immobilière

Outre les règles spécifiques à chaque profession, les Directives européennes sur la consommation et l’environnement sont venus accentuer les obligations des professionnels de l’immobilier.

I. Obligation d’identifier les paties

Le professionnel doit s’assurer de l’aptitude du client à s’engager pour l’achat ou la vente :
– financièrement : l’acquéreur est -il solvable ?
– juridiquement :
– incapacité : mineur, majeur sous tutelle/curatelle
– indisponibilité : le bien est détenu en indivision ? en communauté ? est il le domicile conjugal ?

* solliciter avant la signature du mandat : le justificatif d’identité, le titre de propriété, la dernière déclaration de revenus, et s’il s’agit d’une société : les statuts, l’extrait KBIS, le procès-verbal de l’AG ayant autorisé à disposer du bien et le prix net vendeur fixé.

II. Obligation d’information sur les caractéristiques du bien immobilier

L’obligation de vérification porte sur :

★ la consistance juridique du bien : existence de servitudes, interdiction de construire sur une parcelle, ‘autorisation expresse du règlement de copropriété ou de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires sur la destination du bien, existence d’un plan d’urbanisme, passif hypothécaire, budget prévisionnel de la copropriété, contentieux en cours ou non-définitif.

★ l’état matériel : diagnostics obligatoires (présence d’insectes xylophages, d’amiante, etc.)

★ la contenance : l’agent immobilier doit inciter le client à faire procéder au mesurage du bien par un professionnel. A défaut, l’agent immobilier doit attirer son attention sur les risques d’un tel mesurage (mais il ne lui appartient pas de vérifier l’exactitude du mesurage).

★ le prix de vente : L’agent immobilier est tenu d’une obligation de conseil envers son client par rapport au prix du marché.

* examiner le titre de propriété, le règlement de copropriété et renseigner vous sur le projet de l’acquéreur (destination professionnelle ou d’habitation)

III. Devoir de conseil dans la phase des négociations et dans la rédaction de l’acte

Article 1112-1 du Code Civil : « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. »

Ce devoir s’applique au profit du vendeur et au profit de l’acquéreur.

L’obligation de renseignement consiste à fournir au client des informations objectives lui permettant d’opérer un choix éclairé.
Le devoir de conseil se distingue de la simple obligation de renseignement. L’agent immobilier doit attirer l’attention des parties sur les avantages et les inconvénients de l’opération envisagée et lui indiquer le choix le plus opportun.
Le professionnel immobilier n’est tenu que d’une obligation de moyen. En cas de mauvaise exécution du mandat, il appartient au mandant d’établir la preuve des fautes commises par l’agent immobilier. 
L’agent immobilier, rédacteur d’acte, a un devoir de conseil accru car il doit s’assurer de la validité et de l’efficacité de l’acte (capacité des parties, destination du bien, etc.).

* insérer dans le compromis de vente des clauses mentionnant que l’agent a satisfait à ses obligations d’information et son devoir de conseil et les lister. Plus l’objet du mandat sera précis, moins les obligations d’information ou de conseil seront étendues.

L’agent immobilier est soumis à une obligation de confidentialité dans les pourparlers :

« Celui qui utilise ou divulgue sans autorisation une information confidentielle obtenue à l’occasion des négociations engage sa responsabilité dans les conditions du droit commun. » (art. 1112-2 du Code Civil)

IV. Obligation de veiller au respect du délai de rétractation

Art. L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation. 

★ délai d’ordre public : le délai de rétractation est aujourd’hui de 10 jours.
Il n’est pas possible d’indiquer dans le compromis ou sur tout autre document, que l’acquéreur renonce au délai de rétractation.
Si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

*précautions à prendre dans la rédaction du compromis : prévoir le sort du contrat en cas de rétractation d’un seul des acquéreurs

★ Les modalités de la notification :
La loi imposait l’envoi du compromis exclusivement par lettre recommandée avec accusé de réception (ou notification par voie d’Huissier de justice).
Sanction : l’acquéreur pouvait solliciter l’annulation de la vente à tout moment

! L’agent immobilier doit s’assurer de la signature de l’accusé de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs de notification de la promesse de vente qui n’est régulière que si la lettre est remise à son destinataire ou à un représentant muni d’un pouvoir à cet effet. A défaut : le délai de rétraction ne court pas.

* Un courrier d’accompagnement est conseillé pour s’assurer du bon destinataire, dans la mesure où le client le renvoie à l’agence immobilière.

Désormais la remise contre récépissé est admise par la Loi.
2 conditions :
– mention manuscrite inscrite de la main du ou des acquéreurs :
” remis par (nom du professionnel)… à (lieu)… le (date)… ” et : ” Je déclare avoir connaissance qu’un délai de rétractation de dix jours m’est accordé par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, et qu’il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du… ”. (art. D271-6 du CCH)
– la mention manuscrite doit être insérée sur le compromis remis à l’acquéreur. (art. D271-7 CCH)

! la mention manuscrite ne figure pas sur les autres exemplaires. Comment alors vérifier que le droit de rétractation a été valablement purgé ?

Les personnes morales ne bénéficient d’aucun délai de rétractation, même les SCI familiales.

*précautions à prendre dans la rédaction du compromis :faire déclarer à l’acquéreur qu’il agit en tant que non professionnel et que l’immeuble est destiné à l’habitation

V. Obligation d’affichage de la rémunération

Les professionnels de l’immobilier sont soumis aux dispositions générales d’information du consommateur prévues par le Code de la consommation.
L’information doit préciser le montant de la commission exprimée en pourcentage et les modalités de calcul des honoraires, notamment le taux horaire d’intervention.
Les honoraires doivent être exprimés en valeur TTC et être affichés de manière visible et lisible en vitrine ou à défaut dans la salle d’accueil de l’agence.

! Cette information doit également figurée de manière lisible et visible sur le site Internet de l’agence.

VI. Obligation de souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle

La carte professionnelle n’est délivrée aux agents immobiliers qu’à la condition qu’ils justifient d’avoir « contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle » (art. 3 Loi n 70-9 du 2 janvier 1970). 

Cette assurance est exigible « pour chaque établissement, succursale, agence ou bureau » (art. 49, alinéa 1er, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972).

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L’exercice illégal de l’activité d’agent immobilier et les fautes commises dans l’exercice de l’activité peuvent être sanctionnées civilement, pénalement et disciplinairement, depuis la Loi ALUR qui a créé le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI).

Cela fera l’objet d’une prochaine lettre d’actualités.
N’hésitez pas à faire part des thèmes que vous souhaiteriez voir abordés dans les actualités ou dans le cadre de formation aux côtés de professionnels de l’immobilier (avocat spécialisé en droit immobilier, notaire).

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Ludivine Jouhanny, Avocat au barreau des Hauts-de-Seine

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